Créer sa holding au Luxembourg est devenu un réflexe pour nombre de familles internationales. Un point d'attache stable pour organiser la détention d'un patrimoine, quand la résidence des personnes, elle, peut changer.

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Mais ce n'est pas toujours la bonne solution. Mal pensée, une holding luxembourgeoise coûte plus qu'elle ne protège : sans substance réelle, l'administration du pays de résidence peut la remettre en cause, jusqu'à l'ignorer comme si elle n'existait pas.

Ce qui fait la différence se décide dès la constitution, et se rattrape mal.

Pour distinguer les situations où le Luxembourg s'impose de celles où il faut y renoncer, nous recevons Yacine Diallo, avocat associé du cabinet Charles Russell Speechlys à Luxembourg. Il explique comment une holding luxembourgeoise se conçoit, s'alimente et se défend.

Au programme :

- La SOPARFI et le régime mère-fille : à quelles conditions les dividendes et les plus-values remontent en franchise d'impôt (10 %, 1,2 M€, 6 M€, un an de détention).

- SOPARFI ou SPF : pourquoi le véhicule pleinement imposable est souvent plus sûr que le véhicule exonéré.

- Comment transférer ses actifs au Luxembourg : apport en numéraire, échange de titres, transfert de siège.

- Les problématiques liées à la retenue à la source de 15 % sur les dividendes.

- La substance : ce qu'une holding luxembourgeoise doit réellement démontrer.

- Pourquoi des familles installées en Italie ou en Suisse logent leur patrimoine au Luxembourg.

Voici la trame de l'épisode :

[00:00:00] Le Luxembourg, port d'attache patrimonial

[00:01:37] L'atmosphère actuelle au Luxembourg

[00:04:37] Quand le Luxembourg fait sens

[00:06:04] Quand le Luxembourg n'est pas la solution

[00:10:29] Panorama des véhicules luxembourgeois

[00:12:39] La SCS/SCSP : un fonds familial sur mesure

[00:18:29] La SOPARFI, l'outil holding par défaut

[00:19:43] Régime mère-fille : exonération dividendes et plus-values

[00:21:58] Actifs financiers non qualifiants : la SPF

[00:25:02] SPF exonérée : conventions, anti-abus, look-through

[00:28:34] Apport en cash ou en nature à la holding

[00:32:34] La migration de siège vers le Luxembourg

[00:36:41] Retenue à la source de 15 %

[00:39:51] La substance économique d'une holding

[00:46:23] Substance et IA : les besoins de demain

[00:48:37] La place du Luxembourg : le corridor européen

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La loi de finances pour 2026 a-t-elle tué le marchand de biens ?

En tant qu'activité commerciale, le marchand de biens bénéficie d'une fiscalité plus favorable que la détention d'immobilier patrimonial. Il permettait de bénéficier du pacte Dutreil et de remployer son prix de cession dans le cadre de l'article 150-0 B ter du CGI.

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La loi de finances 2026 vient restreindre ces deux possibilités : exclusion du marchand de biens du périmètre de remploi, et durée d'engagement du pacte Dutreil portée de 6 à 8 ans.

Pour étudier cette question, j'ai reçu Maxence Manzo sur le podcast, avocat fiscaliste associé du cabinet Cazals Manzo.

Au programme :

- Les trois critères de qualification du marchand de biens, et la cohérence d'ensemble qui les fait tenir.

- Marchand de biens et promotion immobilière : où est la frontière, et les différences de régime fiscal.

- Loi de finances 2026 et article 150-0 B ter du CGI : l'exclusion du marchand de biens pour les futures opérations de remploi.

- TVA, droits de mutation à titre onéreux, IS : les détails à ne pas oublier lors de la planification de l'opération.

- Dépassement du délai de revente de 5 ans : que faire pour ne pas perdre le régime.

- Pacte Dutreil et marchand de biens : articulation et nouvelle durée d'engagement à 8 ans.

En débrief, j'ai reçu François Le Floch, family officer chez iVesta et responsable de l'offre immobilière, pour nous transmettre sa vision économique de ces opérations.

Voici le chapitrage de l'épisode :

[00:00:00] L'immobilier comme activité économique : marchand de biens

[00:01:13] Critères de qualification du marchand de biens

[00:02:20] Différence entre marchand de biens et promotion immobilière

[00:05:09] Loi de finances 2026 : modifications du 150-0 B ter

[00:06:36] Application de la nouvelle règle aux apports déjà cédés

[00:08:17] Acquisition : TVA, droits d'enregistrement et structures

[00:11:33] Frais d'acquisition et incorporation au prix de stock

[00:13:08] Détention : travaux, location et coût de portage TVA

[00:14:16] Quand la vente immobilière est-elle soumise à TVA

[00:18:48] Comment se structurer comme marchand de biens

[00:22:31] Taxe de 3 % et exonération du marchand de biens

[00:23:36] IFI et exonération au titre de l'activité commerciale

[00:24:33] Délai dépassé : passer à l'engagement de construire

[00:27:46] Cession : impacts TVA et impôt sur les sociétés

[00:31:10] Cession : forme du dossier et maintien du Dutreil

[00:36:18] Débrief iVesta avec François Le Floch

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La taxe sur les holdings patrimoniales est l'impôt le plus cher adopté en France.

Applicable dès les exercices clos au 31 décembre 2026, elle frappe à hauteur de 20 % par an certains actifs détenus dans des sociétés soumises à l'IS — un taux délibérément dissuasif, conçu pour sanctionner plus que pour collecter.

Pour en décrypter les mécanismes, Lucien Roy reçoit Mathieu Le Tacon, avocat fiscaliste associé chez Delsol Avocats et responsable du département Droit et fiscalité du patrimoine.

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Ensemble, ils passent au crible les points clés :

– Comprendre les trois conditions qui déterminent si votre holding est dans le champ d'application de la taxe ;

– Découvrir quels actifs déclenchent concrètement l'imposition ;

– Saisir les règles spécifiques aux holdings étrangères et le risque pour les résidents fiscaux français associés minoritaires ;

– Explorer les leviers disponibles avant le 31 décembre 2026 pour neutraliser ou réduire l'exposition à cette taxe.

Les 3 recommandations clés de l'épisode :

1. Auditez chaque société du groupe, pas seulement la holding de tête. La taxe peut frapper chaque société IS d'un même groupe dès lors qu'elle remplit les trois conditions cumulatives.

2. Documentez rigoureusement les loyers des biens immobiliers occupés par les associés. Un logement détenu en société et occupé à un prix inférieur au marché — même ponctuellement — risque de tomber dans le champ de la taxe. Il est impératif de disposer d'une documentation solide attestant d'un loyer de marché, établie avant la clôture de l'exercice 2026.

3. Anticipez les arbitrages avant le 31 décembre 2026.

Retrouvez l'épisode complet et naviguez directement aux sujets qui vous concernent :

[00:01:28] Constitutionnalité de la taxe sur les holdings

[00:04:22] Conditions cumulatives pour être redevable de la taxe

[00:06:19] Seuil de 50 % : contrôle direct, indirect et familial

[00:09:16] Notion de revenus patrimoniaux et champ d'application

[00:11:35] Les foncières et sociétés immobilières dans le champ

[00:12:38] Qui est redevable : la société ou l'associé ?

[00:14:44] Cas des holdings étrangères et résidents fiscaux français

[00:21:15] Biens de jouissance : risque pénal au-delà de la taxe

[00:23:29] Les 7 catégories d'actifs somptuaires imposables

[00:26:43] Or physique vs or papier : quelle différence de traitement ?

[00:28:25] Logements occupés à titre gratuit

[00:32:35] Comment évaluer et documenter la réserve de jouissance ?

[00:35:51] Stratégies pour sortir du champ ou neutraliser la taxe

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