Vous imaginez 12 étages de logement. Vous payez l'architecte, l'avocat, les bureaux d'études. Et là, on vous annonce : ce sera 9 étages, avec une crèche et un commerce en prime. Bienvenue dans la réalité du développement immobilier à Bruxelles.

Dans cet épisode, Abraham De Bettencourt reçoit Antoine de Borman, directeur général de Perspective, le cerveau analytique de la Région bruxelloise en matière d'urbanisme. L'homme qui dispose des données, des cartes et des études sur lesquelles se basent les décisions d'aménagement du territoire. Autant dire : un invité que tout investisseur immobilier actif à Bruxelles devrait écouter attentivement.

Au programme : comment fonctionne réellement la machine de planification urbaine bruxelloise ? Le PRAS, les PAD, les PPAS... Derrière ces acronymes se cachent les règles qui déterminent ce que vous pouvez construire, où, et à quelles conditions. Antoine décortique tout ça sans langue de bois et explique pourquoi un promoteur a tout intérêt à comprendre ces outils avant d'acheter son terrain.

On parle aussi cash des problèmes. Le "sport national" de la dérogation, qui pousse les acheteurs à surpayer du foncier en misant sur des gabarits qu'ils n'obtiendront jamais. Les délais de permis qui plombent les business plans. Le flou réglementaire qui fait fuir les investisseurs les plus sérieux. Antoine ne se dérobe pas : il reconnaît le problème et partage sa vision pour y remédier, notamment via la réforme du PRAS prévue pour 2028-2029.

Si vous investissez à Bruxelles, si vous y développez des projets, ou si vous cherchez simplement à comprendre pourquoi cette ville fonctionne comme elle fonctionne, cet épisode est fait pour vous.

00:00 Teaser : le parcours semé d'embûches des promoteurs

01:38 Générique et présentation de Value Add

02:24 Introduction d'Antoine de Borman, DG de Perspective

04:57 Les outils de planification et les enjeux de la région

08:20 Bruxelles : 1,2 million d'habitants et des défis urbains majeurs

10:30 Le rôle du planificateur urbain à Bruxelles

13:14 Sécurité juridique et outils réglementaires (PRAS, PAD)

17:02 Le PRAS : la colonne vertébrale de l'affectation du sol

21:10 PAD vs PPAS : quelle différence pour les investisseurs ?

30:18 Perspective et les investisseurs privés : quel dialogue ?

36:40 La réforme du PRAS : simplification attendue pour 2028-2029

38:45 La fracture territoriale nord-sud de Bruxelles

43:52 Dynamisme économique vs précarité urbaine : le paradoxe bruxellois

47:10 Conseils concrets pour investisseurs : anticiper et dialoguer

55:00 Conclusion et recommandations

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